Já imaginou comprar um imóvel e passar a receber visitas do oficial de justiça porque o imóvel possui dívidas e processos?

Infelizmente essa situação acontece com muita frequência e pode trazer graves prejuízos para o comprador.

É preciso ser cauteloso na compra do imóvel para ter certeza de estar fazendo um negócio seguro e não cair em um golpe ou fazer uma compra ruim.

Aqui vou falar sobre 3 dos principais riscos que existem na compra e venda de imóveis e que vejo acontecer muito nas análises que faço para meus clientes para garantir uma compra mais segura.

1. Imóvel Irregular.

O comprador é a parte mais frágil na compra e venda de um imóvel.

O vendedor recebe o dinheiro combinado no contrato, geralmente por transferência bancária, e pronto. O banco vai fazer a guarda desse valor.

Já o comprador recebe o imóvel. E o imóvel tem muitos mais detalhes que precisam ser conferidos para ter certeza de que o negócio é seguro e de que o imóvel não possui irregularidades que podem trazem desvalorização e insegurança para o comprador.

O imóvel irregular é aquele que não possui o nome do dono na matrícula.

É preciso analisar se o imóvel está regular porque um imóvel irregular traz uma série de desvantagens para o comprador.

• Desvalorização
• Dificuldade de venda
• Não aceita financiamento
• Dificuldade na hora de transmitir para os herdeiros.
• Risco de perder o imóvel por dívidas do antigo dono.

É verdade que a maioria dos imóveis pode ser regularizado, mas esse procedimento costuma precisar da atuação de um advogado especializado e exige tempo e investimento.

Sempre recomendo aos meus clientes que não comprem um imóvel irregular sem uma assessoria especializada acompanhando todo o processo e sem ter conhecimento de todos os riscos envolvidos no negócio.

2. Imóvel com Dívidas.

Há diversas dívidas que são do imóvel e não das pessoas.

Essas dívidas “acompanham” o imóvel.

Se você comprar um imóvel com essas dívidas você se torna responsável por elas.

Pior: esse tipo de dívida pode levar o imóvel a leilão, caso não sejam pagas.

As dívidas mais comuns que acompanham o imóvel são as taxas de condomínio e os tributos, como o IPTU.

Mas, além dessas, há diversas dívidas que precisam ser verificadas antes da compra.

Uma dívida não significa que o negócio não pode ser feito. Pelo contrário: ter conhecimento da dívida permite precificar o imóvel da forma correta e negociar um valor mais adequado com o vendedor.

3. Imóvel que não podia ser Vendido.

Outro ponto a ser verificado é se o vendedor é realmente o dono do imóvel e se ele “pode” vender o imóvel.

Há diversas situações que podem impedir o proprietário de vender o imóvel:

• Imóvel com restrição.
• Imóvel com alienação fiduciária.
• Proprietário sendo executado.

Se você comprar um imóvel nessas condições, mesmo que não tenha conhecimento disso, é provável que acabe perdendo o imóvel.

Nesses casos a compra costuma ser anulada.

Mesmo que o comprador consiga o seu dinheiro de volta, o que não é uma garantia, isso traz muita dor de cabeça e prejuízo financeiro.

4. Bônus: Imóvel que pode ser perdido para o antigo inquilino

Se o imóvel que você vai comprar está alugado, é preciso ter um cuidado a mais.

Saiba que o inquilino possui preferência nessa compra.

O vendedor precisa oferecer o imóvel primeiro para o inquilino. O inquilino precisa dar uma resposta formal se vai querer ou não o imóvel.

Caso isso não seja respeitado, o inquilino pode depositar o valor em juízo e exigir o imóvel.

Nesse caso, a pessoa que comprou acabaria sem o imóvel.

Existe uma situação ainda pior:

Há casos em que as pessoas declaram um valor inferior ao valor real de venda, a fim de pagar impostos menores

O inquilino, nesse caso, pode exigir o imóvel e comprar pelo valor declarado.

Além de ter a compra anulada, o comprador ainda fica no prejuízo.

Como evitar esses riscos?

Faça uma análise detalhada do imóvel, verificando processos, dívidas, situação registral, histórico de contratos e regularidade.

Verifique também a situação do vendedor. Questões processuais. Certidões negativas. Histórico.

Verifique certidões negativas e questões processuais da empresa do vendedor, se houver.

Tudo isso já deve trazer um pouco mais de segurança para o negócio.

A questão não é saber quais documentos devem ser analisados. A questão principal é saber analisar de fato esses documentos sem deixar passar nenhum ponto importante.

Então, na dúvida, questione.

Se quiser saber mais sobre o assunto, recomedo outro artigo que publiquei e que também pode ser útil:

O Passo a Passo para Comprar um Imóvel com Segurança