Houve um tempo em que o leilão de imóveis era algo muito distante da nossa realidade. Esse tempo passou.

E, para ser sincero, o cenário mudou bastante.

Hoje em dia a retomada dos imóveis pelos bancos e a venda desses imóveis em leilões é algo que acontece muito.

Mais do que isso: o procedimento para o banco retomar o imóvel é feito totalmente de forma extrajudicial e é bastante rápido.

Quando falo em procedimento extrajudicial, quero dizer que não é mais necessário um processo judicial para que a pessoa que está com o financiamento alguns meses atrasado perca o seu imóvel e todos os valores que já pagou.

Os bancos, apoiados em uma lei que só os beneficia, estão cada vez mais rigorosos quanto aos atrasos nos financiamentos.

Há casos em que em 3 meses de atraso os bancos já iniciam o procedimento de retomada do imóvel, também chamado de consolidação da propriedade. Esse procedimento termina com o leilão do imóvel e a expulsão do morador de sua casa. 

A lei, mesmo sendo rigorosa demais com os compradores ao permitir a retomada do imóvel de forma tão ágil e simples, determina que o banco cumpra certos requisitos.

Na prática, porém, esses requisitos nem sempre são respeitados pelos bancos. E isso faz com que muitos compradores percam as suas casas de forma injusta e desnecessária.

Existem algumas situações específicas em que os bancos desrespeitam as regras impostas na lei para a retomada e o leilão do imóvel, causando enorme prejuízo financeiro e emocional para os seus clientes, os moradores desses imóveis.

E como o procedimento ocorre todo de forma extrajudicial e não há um juiz para fiscalizar, muitas pessoas são prejudicas e nem mesmo ficam sabendo que teriam direito de reverter a situação e manter seus imóveis. 

Então, se você tem um financiamento imobiliário, preste muita atenção nas situações que vou descrever abaixo, elas podem salvar o seu imóvel:

Retomada e Leilão do Imóvel sem Avisar o Cliente.

Antigamente não era possível a perda de um bem, especialmente um imóvel, sem um processo judicial. Isso dava segurança jurídica para as pessoas.

Hoje em dia, entretanto, a lei permite que os bancos retomem o imóvel por atraso no pagamento de uma forma muito rápida e sem a necessidade de um processo judicial.

Mesmo assim, o banco precisa seguir algumas regras.

Uma das principais regras que frequentemente é descumprida pelos bancos e que gera um enorme prejuízo para o cliente é a respeito do aviso de atraso.

O banco é obrigado a avisar (notificar) o cliente a respeito do atraso no pagamento e darum prazo de 15 dias úteis para que o cliente coloque os pagamentos em dia e possa seguir com o seu financiamento e com o seu imóvel.

Esse aviso é de extrema importância para que o cliente tenha a chance de acertar suas contas e manter o seu apartamento ou a sua casa.

Ao receber o aviso e perceber a gravidade das consequências de continuar em atraso, a maioria das pessoas consegue organizar sua situação financeira e voltar a ficar em dia com o financiamento, evitando o leilão do seu imóvel.

Na prática, porém, muitas vezes o banco “esquece” de enviar esse aviso para o cliente.

Ou envia esse aviso para o endereço errado, de forma que o cliente jamais receba o aviso. 

O que acontece então?

O cliente jamais fica sabendo desse prazo para regularizar os pagamentos do seu financiamento e o banco continua o procedimento para retomar o imóvel sem que o cliente saiba.

Há casos em que o cliente só descobre que há algo errado quando o banco já retomou o imóvel, já vendeu o imóvel em um leilão e o novo proprietário já tem uma ordem judicial para expulsar o antigo dono da casa.

É até difícil de imaginar o tamanho da preocupação de uma família em uma situação dessas.

Como se defender?

Como você pode ver, essa ausência de aviso por parte do banco causa uma grande injustiça e coloca o cliente em uma situação extremamente delicada, uma vez que de fato perdeu o seu imóvel sem nem mesmo ter a chance de negociar os valores em atraso ou de se defender.

A maioria das pessoas que está nessa situação acha que não há mais nada a ser feito e se sente indefesa diante da dificuldade de comunicação com os bancos.

E nessa fase do procedimento, é realmente muito difícil para o cliente conseguir se comunicar com o banco e ainda mais difícil conseguir que o banco aceite um acordo.

Mas existe sim uma maneira de se defender e de resolver essa situação e manter o imóvel do cliente.

Vou explicar como o cliente pode se defender:

Esse procedimento de retomada da propriedade leilão do imóvel deve ser realizado pelo Registro de Imóveis da localidade do imóvel. Esse Registro de Imóveis é obrigado a guardar toda a documentação do procedimento. 

Essa irregularidade que eu relatei da ausência de aviso por parte do banco é apenas uma das várias irregularidades que costumam ocorrer.

Caso haja a suspeita de qualquer irregularidade no procedimento, o cliente ou o seu advogado podem requerer ao Registro de Imóveis a documentação completa para fazer a análise do procedimento.

Quando houver erro ou irregularidade no procedimento, essa documentação, em grande parte dos casos, será uma prova importante das irregularidades cometidas, apesar de não ser a única.

Então o cliente, através de seu advogado, pode ingressar com uma ação de anulação de leilão para defender o seu imóvel.

Essa ação pode ser feita antes ou após o leilão.

Se a ação foi feita antes do leilão, pode ser pedido até mesmo a suspensão liminar do leilão, no início do processo judicial, para resguardar os direitos do morador.

Após o leilão judicial, o prazo para pedir a sua anulação é de 4 anos. Dentro desse prazo o cliente pode ingressar com a ação judicial para anular o leilão e reaver o imóvel ou para receber uma indenização no valor do prejuízo sofrido.