Nesse artigo vou falar sobre o leilão de imóvel que ocorre pela falta de pagamento da taxa de condomínio, como ocorre essa cobrança e o que pode ser feito para resolver ou melhorar a situação da pessoa que está sendo cobrada (executada pela dívida de condomínio).

Então, se você está com o condomínio em atraso, esse artigo pode ser muito útil para você.

Esse artigo não trata de leilão extrajudicial ou leilão de imóvel por falta de pagamento de financiamento do imóvel. Se é isso que você precisa, vou deixar o link abaixo para um artigo feito especialmente sobre esse assunto.

https://laerciopisoni.lspmidia.com.br/defender-imovel-leilao-2/

Voltando a questão do leilão de imóvel por dívida de condomínio, vamos abordar como costuma ocorrer o procedimento de cobrança e o que pode ser feito resolver ou amenizar a situação da pessoa que está sendo cobrada.

A Cobrança Extrajudicial:

A regra é que o síndico não pode dar descontos nem retirar multas ou juros das dívidas de condomínio.

Quanto a parcelamentos, para que seja possível, a assembleia precisa deliberar e aprovar a possibilidade.

Então a negociação extrajudicial das dívidas de condomínio é um tanto quanto complicada.

Quanto à forma, não existe um padrão na cobrança extrajudicial

Há condomínios bastante insistentes e incisivos nas cobranças judiciais e há condomínios quase omissos na cobrança extrajudicial.

O Processo Judicial:

A taxa de condomínio é considerada um título executivo.

Isso quer dizer que o condomínio pode entrar direto com um processo de execução em face da pessoa que está inadimplente, o que reduz o tempo do processo de forma significativa.

A pessoa (o executado), então, será citada pela Justiça para pagar a dívida no prazo de 3 dias.

Em caso de não pagamento, é avisada de que terá seus bens penhorados para o pagamento da dívida.

A Bloqueio das Contas Bancárias:

Não realizado o pagamento no prazo concedido no processo, o primeiro pedido do condomínio costuma ser o bloqueio das contas bancárias da pessoa executada e a penhora dos valores das contas bancárias para o pagamento da dívida.

A penhora da conta bancária tem preferência. É muito mais rápido fazer a penhora e o repasse do valor em dinheiro para o condomínio do que em outro bem que precisara ser vendido e convertido em dinheiro.

É comum que esse bloqueio ocorra, mas que seja ineficiente.

Afinal, se a pessoa tivesse esses valores em conta, ela já poderia ter feito o pagamento ou, no mínimo, ter feito um acordo.

De qualquer forma, o bloqueio das contas é uma medida muito invasiva e causa enorme transtorno para o executado, por 2 pontos principais:

1. O executado fica com os seus valores bloqueados: Com frequência, até valores que deveriam ser impenhoráveis, como valores de salário, acabam sendo penhorados.
2. O executado fica com as contas bancárias inutilizadas, o que, hoje em dia, atrapalha demais o dia a dia de qualquer pessoa e traz ainda mais prejuízo.

A Penhora de Veículos:

O pedido de penhora de veículos costuma ficar em segundo lugar nos pedidos do condomínio.

Os pedidos de penhora têm em vista quais bens são mais líquidos e mais rápidos de ser penhorados e convertidos em dinheiro para o pagamento da dívida.

Se o executado tiver veículo, o juiz pode determinar a sua restrição e sua penhora.

A Penhora do Imóvel:

A taxa de condomínio é uma dívida que permite a penhora do imóvel para o seu pagamento, mesmo que esse seja o único imóvel do executado.

Ou seja, nesse caso o argumento de o imóvel ser bem de família não evita que ele seja penhorado para o pagamento da dívida de condomínio.

Então, quando o condomínio não consegue o pagamento da dívida com o bloqueio das contas bancárias ou com a penhora de veículos, é normal que peça a penhora do imóvel do executado.

Após a penhora, o processo se encaminha para a avaliação e para o leilão do imóvel.

Evite a Penhora do Imóvel:

A penhora do imóvel sempre traz um grande prejuízo para o executado, por vários motivos:

Primeiro, o executado perderá a sua casa. E isso costuma ser traumático para a maioria das famílias. Além de trazer gastos e dores de cabeça com mudanças.

Em segundo lugar, todos sabem que os imóveis comprados em leilão são negociados bem abaixo do seu valor real de mercado.

É normal que um imóvel avaliado em R$200.000,00 (duzentos mil reais) acabe sendo vendido por um valor próximo dos R$120.000,00 (cento e vinte mil reais).

Ou seja, além de perder o imóvel, o executado tem o seu imóvel vendido quase pela metade do seu valor real.

Então, sempre que possível, evite a penhora do seu imóvel.

Como se Defender em uma Execução de Condomínio?

O primeiro passo é fazer uma análise completa do caso e dos documentos junto de um advogado com experiência na área e juntos elaborar uma estratégia.

O advogado vai saber dizer se há alguma irregularidade no processo, nos cálculos e nas penhoras e vai saber mostrar caminhos para a resolução, e você vai escolher um ou mais desses caminhos de acordo com as suas possibilidades e de acordo com a sua realidade do momento.